Yabancılar İçin Dubai'de Mülk Alma Rehberi: Vize, Mortgage ve Süreç
Dubai, dünyanın en yabancı-yatırımcı-dostu emlak piyasalarından biri — freehold (tam mülkiyet) bölgelerde herhangi bir ülke vatandaşı, UAE'de ikamet etmeden bile mülk sahibi olabiliyor. Ama süreç bazı önemli detaylar içeriyor: hangi vize seçenekleri var, mortgage için ne kadar peşinat gerekiyor, hangi ücretleri ödeyeceksiniz. Bu rehberde hepsini güncel 2026 kurallarıyla adım adım anlatıyorum.
1. Kimler Dubai'de mülk alabilir?
Dubai'nin belirlediği freehold bölgelerde (Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, JVC, Business Bay, Emaar South ve benzeri 60'tan fazla bölge) herhangi bir yabancı uyruklu kişi, UAE'de ikamet izni olmasa bile tam mülkiyetle mülk satın alabilir. UAE'de yaşamıyor olmanız bir engel değil.
2. Mülk yoluyla ikamet: Golden Visa ve 2 Yıllık Yatırımcı Vizesi
10 Yıllık Golden Visa
- Şartı: AED 2.000.000 veya üzeri değerinde mülk sahibi olmak (tek mülk veya birden fazla mülkün toplamı olabilir).
- Şubat 2026'daki güncelleme ile, daha önce gerekli olan "en az %50'sinin ödenmiş olması" şartı kaldırıldı — artık mortgage'lı veya off-plan (Oqood tescilli) mülkler de tam değer üzerinden değerlendiriliyor.
- Eş, çocuk (yaş sınırı yok) ve ebeveyn sponsorluğu mümkün.
- 6 aydan uzun süre UAE dışında kalma zorunluluğu yok.
2 Yıllık Yatırımcı Vizesi
- Nisan 2026'daki güncelleme ile, tek başına mülk sahibi olan kişiler için önceki AED 750.000 minimum değer şartı tamamen kaldırıldı.
- Ortak mülkiyet durumunda, her ortağın payı en az AED 400.000 değerinde olmalı.
3. Mortgage ve peşinat kuralları
UAE Merkez Bankası, kredi-değer oranını (LTV) ikamet durumunuza göre belirliyor. Genel kural olarak:
- UAE'de ikamet izni olmayan (non-resident) alıcılar için genellikle %35-50 arası peşinat isteniyor — banka ve mülk tipine göre değişebiliyor.
- Non-resident faiz oranları, resident oranlarına göre genellikle %0,5-1 daha yüksek geliyor.
- Peşin ödeme yapabiliyorsanız (mortgage'sız), bu kısıtlamalar geçerli değil.
4. DLD ücretleri ve toplam maliyet
Satın alma fiyatına ek olarak bütçelemeniz gereken başlıca ücretler:
| Kalem | Yaklaşık Tutar |
|---|---|
| DLD devir ücreti | Satış bedelinin %4'ü |
| Emlak danışmanlığı komisyonu | Satış bedelinin ~%2'si + KDV |
| Tescil/trustee ofis ücreti | ~AED 2.000 - 4.200 |
| Tapu (title deed) düzenleme | ~AED 250 - 580 |
| Mortgage tescil ücreti (varsa) | Kredi tutarının %0,25'i + sabit ücret |
Toplamda, satış bedelinin üzerine yaklaşık %6-8 ek maliyet planlamak gerçekçi bir bütçeleme.
5. Vergi durumu
- Bireysel kira gelirinde gelir vergisi yok.
- Mülk satışında sermaye kazancı vergisi yok.
- Yıllık emlak vergisi (diğer birçok ülkedeki gibi tekrarlanan bir vergi) yok.
Elbette kendi ülkenizdeki vergi mükellefiyetiniz farklı olabilir — bu konuyu kendi ülkenizdeki bir vergi danışmanıyla teyit etmenizi öneririm.
6. Adım adım satın alma süreci
- Mülk seçimi: Bütçe, bölge ve hedefe (kira getirisi vs. sermaye artışı) göre ilan/proje belirleme.
- Rezervasyon/depozito: Genellikle %5-10 arası bir depozito ile mülk rezerve edilir.
- SPA (Satış Sözleşmesi) imzası: Şartlar, ödeme planı ve teslim tarihi netleşir.
- DLD / Oqood tescili: Off-plan için Oqood (ön tescil), ikinci el için doğrudan title deed transferi yapılır.
- Ödeme ve teslim: Off-plan'da ödeme planına göre taksitler, ikinci elde ise tam ödeme/mortgage kapanışı ve anahtar teslimi.
Sonuç
Dubai'nin yabancı yatırımcılara sunduğu esneklik (freehold mülkiyet, vergi avantajları, Golden Visa) gerçek ve önemli bir fırsat. Ama süreç detayları — özellikle vize eşikleri ve mortgage kuralları — kişiye özel değişebiliyor. Durumunuza özel, güncel ve doğru bilgiyle ilerlemek için bir görüşme planlamanızı öneririm.