Гид для иностранных покупателей недвижимости в Дубае: виза, ипотека и процесс
Дубай — один из самых дружелюбных к иностранным инвесторам рынков недвижимости в мире: в зонах свободного владения (freehold) гражданин практически любой страны может владеть недвижимостью на правах полной собственности, даже без резидентства ОАЭ. Но процесс включает важные детали: какие визовые опции существуют, какой первоначальный взнос требует ипотека, какие сборы вы заплатите. В этом гиде — всё по шагам с актуальными правилами 2026 года.
1. Кто может купить недвижимость в Дубае?
В обозначенных зонах свободного владения (freehold) Дубая (Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, JVC, Business Bay, Emaar South и более 60 других зон) любой иностранный гражданин может приобрести недвижимость в полную собственность — даже без резидентства ОАЭ. Отсутствие проживания в ОАЭ не является препятствием.
2. Резидентство через недвижимость: Golden Visa и 2-годичная инвесторская виза
10-летняя Golden Visa
- Требование: владение недвижимостью стоимостью от AED 2 000 000 (один объект или совокупная стоимость нескольких).
- Изменение правил в феврале 2026 года отменило прежнее требование об оплате как минимум 50% стоимости — теперь ипотечные или строящиеся (зарегистрированные через Oqood) объекты оцениваются по полной стоимости.
- Возможно спонсорство супруга/супруги, детей (без возрастных ограничений) и родителей.
- Нет требования находиться в ОАЭ более 6 месяцев.
2-годичная инвесторская виза
- Обновление в апреле 2026 года полностью отменило прежний порог в AED 750 000 для единоличных владельцев.
- При совместном владении доля каждого совладельца должна составлять не менее AED 400 000.
3. Правила ипотеки и первоначального взноса
Центральный банк ОАЭ устанавливает лимиты соотношения кредита к стоимости (LTV) в зависимости от статуса резидентства. Как общее правило:
- Покупателям-нерезидентам (без резидентства ОАЭ) обычно требуется первоначальный взнос 35–50% — варьируется в зависимости от банка и типа недвижимости.
- Процентные ставки для нерезидентов обычно на 0,5–1% выше, чем для резидентов.
- Если вы можете оплатить полностью наличными (без ипотеки), эти ограничения не действуют.
4. Сборы DLD и общая стоимость
Помимо цены покупки, стоит заложить в бюджет следующие основные расходы:
| Статья | Примерная сумма |
|---|---|
| Регистрационный сбор DLD | 4% от цены продажи |
| Комиссия агентства | ~2% от цены продажи + НДС |
| Сбор трастового офиса | ~AED 2 000–4 200 |
| Оформление title deed | ~AED 250–580 |
| Регистрация ипотеки (если применимо) | 0,25% от суммы кредита + фиксированный сбор |
В целом реалистично закладывать дополнительно 6–8% сверх цены продажи.
5. Налоговая ситуация
- Нет подоходного налога на арендный доход.
- Нет налога на прирост капитала при перепродаже.
- Нет ежегодного налога на недвижимость.
Ваши налоговые обязательства в стране проживания могут отличаться — рекомендуем свериться с налоговым консультантом там.
6. Пошаговый процесс покупки
- Выбор объекта: исходя из бюджета, района и цели (доходность от аренды vs. рост капитала).
- Депозит на бронирование: обычно 5–10% для резервирования объекта.
- Подписание SPA (договора купли-продажи): фиксируются условия, план платежей и дата сдачи.
- Регистрация DLD / Oqood: Oqood (предварительная регистрация) для off-plan, прямая передача title deed для вторичного рынка.
- Оплата и передача: платежи по графику для off-plan; полная оплата/закрытие ипотеки и передача ключей для вторичного рынка.
Итог
Гибкость, которую Дубай предлагает иностранным инвесторам — собственность freehold, налоговые преимущества, Golden Visa — это реальная и значимая возможность. Но детали, особенно визовые пороги и правила ипотеки, могут отличаться в зависимости от вашей ситуации. Рекомендую записаться на консультацию, чтобы продвигаться с точной и актуальной информацией именно под ваш случай.